世茂豪擲大手筆并購背后:掉隊陰影仍在 規模焦慮揮之不去

《世茂豪擲大手筆并購背后:掉隊陰影仍在 規模焦慮揮之不去》

財聯社(北京,記者李潔)訊,世茂房地產(00813.HK)對規模的追逐已進一步升級,其在今年進行了大量收并購。

日前,粵泰股份(600393.SH)宣布與世茂房地產簽署了五份項目轉讓協議,交易總對價為63.97億元。對此,世茂房地產相關人士表示,“粵泰的項目整體比較優質,運作起來也更有信心。”

據財聯社記者不完全統計,今年以來世茂房地產已累計收購15個項目,收購總金額超191億元。

“今年集團計劃將銷售額的近40%及回款額的近50%用于土地投資,會根據市場及銷售回款情況動態調整, 實現平衡和可持續的經營性現金流流入。”上述世茂人士稱。

大手筆并購背后

除了粵泰股份,在世茂房地產的收購列表上,還有泰禾、明發、萬通、開城實業、利君地產等公司的項目。其中,世茂收購泰禾的項目最多,達到7個,收購金額約77.19億元;其次就是以63.97億元收購粵泰5個項目。

事實上,自去年來泰禾與粵泰股份均面臨資金難題,需要出售項目回籠資金。世茂特意挑選此類企業合作被業內認為是性價比較高。

“世茂選擇合作項目時,主要會聚焦項目質量、利潤率及銷售周期,凈利潤率需要達到10%或以上。”世茂房地產一位內部人士向記者透露。

世茂房地產總裁及執行董事許世壇在業績說明會上曾表示,目前是房企并購的好時機,償債高峰期下有不少企業會面臨較大的償債壓力,而世茂的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。

“對于世茂來說,收購體現了其曲線擴張的導向。自從2017年世茂邁進千億陣營后,就不斷在業績規模擴張上尋求新動力,而且世茂也明確了2019年是其并購年,所以并購的動作會更加積極。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴財聯社。

據世茂房地產內部人士稱,在2017年及2018年新增土儲中收并購分別占比45%及48%。2018年第四季度及2019年第一季度,國內流動性較緊,有很多好的合作機會出現。

未來世茂或許將進一步提高合作比例,許世壇曾表示,世茂與排名前20、前50、前100的房企都有一些收購項目在談。

不容忽視的是,企業在收并購過程中往往也伴隨著一定風險。

在此次收購粵泰股份的項目中,便有標的項目存在訴訟及查封事項,其中廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目等均同時存在著對外提供抵押擔保和被司法查封及輪候查封的情況。

對于風險防控,世茂房地產相關人士向財聯社表示,“項目合作是個精挑細選的過程,把控風險是世茂的強項,多輪盡調必不可少。”

除了收并購,今年以來世茂在公開的招拍掛市場上表現活躍,已通過招拍掛拿下13幅土地,分別來自合肥、昆明等城市。

今年前五個月,世茂房地產累計合約銷售額約719.6億元,累計合約銷售總面積為402萬平方米,較去年同期分別上升39%及25%。

曾經的掉隊陰影

世茂大量收并購、急于擴大規模的背后是其曾陷入掉隊陰影,尤其是連續4年業績增長基本停滯。

數據顯示,世茂房地產2013-2016 年合約銷售金額分別為670億元、700 億元、670億元和680億元,平均復合增長率僅約為1%,而同期可比同業平均增速則達27%。

“當時銷售規模增長乏力的主要原因在于公司2014-2015年在面臨土地市場機會以優化城市布局時猶豫不決。”申萬宏源一位研究員曾表示。

直到2017年,世茂房地產銷售業績才步入增長通道,全年銷售完成1007.7億元。2018年業績進一步上升為1760億元,較 2017 年大增75%。

“前幾年世茂掉隊,再加上去庫存壓力以及內部高層變動,業績增長乏力,直到2017年才恢復。在現在情況下,許世壇肯定要發力規模,避免再次出現2015年以及2016年的窘境,并抓住窗口期重回行業前十,消除投資者對其執行力的質疑。”一位熟悉世茂房地產的人士告訴財聯社記者。

申萬宏源在研報中指出,2018年世茂房地產改變了過去四年連續銷售增速低于同業的態勢,也令自己的規模排名從2017年的全國第16位晉升到第11位,主要受益于其2017 年加大了土地儲備購置力度。

截至2018 年底,世茂總土儲面積達 5500萬平方米,權益土儲面積超過3700萬平方米,總貨值超過9000億元。平均樓面價為 5386元/平方米。

值得關注的是,世茂2017 年的土地投資主要集中在一線和二線城市,三四線城市僅占投資金額的12%,但2018 年三四線城市投資比例升至約 50%。

申萬宏源研報對世茂去年加大對三四線城市的投資表示擔憂,稱今年嚴格調控的政策環境可能會對公司兌現銷售承諾帶來挑戰。

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